Снос самостроя назван крайней мерой государственного вмешательства, однако легализация объектов потребует значительных усилий.
Пленум ВС РФ принял 12 декабря 2023 года постановление № 44, касающееся разрешения споров о самовольных постройках.
В постановлении № 44 снос назван крайней мерой — устранение последствий допущенного нарушения «должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом», не должно причинять «несоразмерные убытки».
Постройка не должна признаваться самовольной, если строительство было начато правомерно, а потом требования изменились, или, наоборот, признаки самовольной постройки изначально были, но отпали к моменту вынесения решения суда. Не допускается снос объектов культурного наследия. От сноса защищены индивидуальные дома и дачи, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года, их параметры не превышают допустимых пределов, установленных федеральным законодательством, а земельные участки на законном основании принадлежат собственникам указанных строений. Строительство индивидуальных и садовых домов без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве также не дает оснований признать их самовольными постройками — до 1 марта 2031 года право собственности на них можно зарегистрировать в упрощенном порядке.
Снос требуется тогда, когда постройка не соответствует требованиям безопасности, угрожает жизни и здоровью граждан и не может быть приведена в безопасное состояние, соответствующее нормативам. При этом суд должен сам проявлять инициативу в поиске возможностей сохранить постройку, даже если истец безоговорочно требует ее сноса. Задача суда — оценить существенность допущенных нарушений и возможность их устранения. Если возможность есть, то суд выносит одно из двух решений — либо снести самострой, либо привести его в соответствие с установленными требованиями (например, демонтировать какие-то части) в определенный срок.
Постановление № 44 разъясняет и некоторые специфические вопросы. Например, возведение многоквартирного дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, будет считаться самовольной постройкой, а использование индивидуального дома разрешенных размеров в качестве гостиницы — нет. Использование объекта не по целевому назначению может повлечь претензии иного характера, но не ответственность за самовольную постройку. Неправильно установленный забор тоже не будет рассматриваться как самовольная постройка (он не считается объектом недвижимости), но требовать сноса или переноса забора можно по ст. 304 ГК РФ (иск об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения). Если при рассмотрении дела о самовольной постройке возникает спор о границах земельного участка, на котором находится объект, суд может совместно рассмотреть оба спора.
Иск о сносе может предъявить собственник либо иной законный владелец земельного участка, иное лицо, чьи права и интересы нарушает самовольная постройка (например, сосед), прокурор и уполномоченные административные органы. Если в спорной постройке проживают граждане, то суду потребуется разрешить вопрос об их выселении.
Наиболее сложный и конфликтный вопрос — исковая давность по требованиям о сносе. Общий срок три года, если самовольная постройка не мешает соседям иным лицам. К арендатору земельного участка, самовольно построившему на нем объект, иск о сносе может быть предъявлен спустя много лет, особенно в случае долгосрочной аренды государственного либо муниципального земельного участка.
В отношении регистрации права в ЕГРН постановление № 44 повторяет давно сложившееся правило, что регистрация не исключает возможности предъявления требования о сносе самовольной постройки. Удовлетворение судом такого требования является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности.
В отношении реконструкции в многоквартирных домах подчеркивается, что обязательным для ее проведения является решение общего собрания собственников помещений, причем для существенной реконструкции (например, оборудования отдельного входа) нужно согласие всех собственников. Без такого согласия реконструкция считается самовольной постройкой.
